福山市で農地に家を建てるには？｜市街化調整区域と50戸連たん制度

畑の土地を買って家を建てたい。ご親族が所有する農地を使って、将来家を建てたい。

そんな家づくりが、福山市では以前より難しくなっていることをご存じでしょうか？

こんにちは！テシマです。

今回は、少々マニアックな「福山市における市街化調整区域での家づくり」に関わるお話です。

土地を探していると、

「市街地より、少し落ち着いた郊外に家を建てたい」
「実家の近くに家を建てたい」
「親族の農地を使って、家を建てられないかな？」

と考えることもあると思います。

ただ、市街化調整区域や農地の場合、見た目には家が建てられそうでも、実際には建築が難しいケースがあります。

知らずに進めてしまうと、家づくりの計画が大きく変わってしまうこともありますので、ぜひ一度ご確認ください！

↓このブログはこんな方に読んで頂きたい内容になっています↓

● にぎやかな市街地より、落ち着いた郊外に家を建てたい方
● 検討している土地が、市街化調整区域や農地である方
● 現在、農地になっている土地に、将来家を建てたい方
● ご実家やご親族の土地で家づくりを考えている方

市街化調整区域って？

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。

違いを簡単に言うと、「市街化区域」は、街として活用していく地域。「市街化調整区域」は、市街地の無秩序な拡大を防ぐため、開発を抑える地域です。

福山市でも、市街化が進んでいるエリアの外側には、市街化調整区域が広がっています。

市街化調整区域の土地は、一般的な宅地に比べて制約があるため、価格が割安に見える場合があります。そのため以前は、郊外の土地を宅地利用するために、分譲地が造成されることも多くありました。

ただし、市街化調整区域では、原則として建物の建築や宅地造成などに制限があります。

「近くに家が建っているから大丈夫そう」
「土地が安いから良さそう」
「農地だけど、いつか宅地にできそう」

と思っていても、実際には簡単に家が建てられないことがあります。

福山市ではこれまで、一定の立地基準を満たせば、市街化調整区域での家づくりを認める「50戸連たん制度」がありました。

しかし、この制度は2022年3月31日で廃止されています。

50戸連たん制度の廃止

「50戸連たん制度」とは・・・・

本来は、原則として建物の建築や宅地造成などが制限されている市街化調整区域でも、その土地の近くに50戸以上の住宅や店舗などがあれば、建物の建築や宅地造成などを特例で認める制度です。

この制度があったおかげで、これまでは市街化調整区域でも、条件を満たしていれば住宅の建設や分譲地開発ができるケースがありました。

では、なぜこの制度が廃止されたのでしょうか。

大きな理由のひとつは、福山市がこれから進む人口減少を見据えて、市街地に人を呼び戻し、都市機能や行政サービスをコンパクトに維持していくことを考えているためです。

郊外に住宅地が広がっていくと、道路、上下水道、公共交通、学校、福祉など、さまざまな行政サービスを広い範囲で維持していく必要があります。これからの人口減少を考えると、市街地をどう維持していくかも大きな課題になっています。

この廃止により、福山市内の市街化調整区域では、以前より住宅建築が難しくなりました。

ちなみに、50戸連たん制度の廃止決定が発表されたのは2020年で、実際に施行されたのは2022年4月1日です。

施行までの間に許可申請に出された土地も多くあり、現在でも「許可済みの土地」として販売されているものが残っている場合があります。

ただ、これから新たに市街化調整区域の農地を宅地にして家を建てたい場合は、以前と同じようには進められません。

「昔は建てられた」
「近くに家がある」
「不動産情報に住宅用地と書いてある」

というだけでは判断できないので注意が必要です。

50戸連たん廃止後の市街化調整区域での家づくり

ここまで、市街化調整区域や農地での住宅建築が難しくなったとお話ししました。ただし、すべてのケースで建築できないわけではありません。

一部、例外となるパターンもあります。

たとえば、「農家住宅」や「分家住宅」といった一定の条件を満たす場合には、建築が可能になるケースがあります。

ただし、これらは誰でも簡単に使える制度ではありません。

土地の場所や地目、農地かどうか、誰が建てるのか、過去にどのような許可を受けている土地なのかなどによって、判断が変わります。

また、市街化調整区域に建っている建物の場合、

「その人だから建てられた」
「その用途だから建てられた」

という性質を持つものもあります。

そのため、古家付き土地だからといって、誰でもそのまま住める、建て替えられる、というわけではありません。

このあたりは少々難しい手続きになりますので、専門家に相談されることをおすすめします。

農地に家を建てたいときに確認したいこと

郊外の農地や、ご親族の土地で家づくりを考える場合、まず確認しておきたいことがあります。

その土地は、

・市街化区域なのか、市街化調整区域なのか。
・地目は宅地なのか、農地なのか。
・農地転用が必要なのか。
・開発許可が必要なのか。
・建築許可が必要なのか。
・道路にきちんと接しているのか。
・上下水道は引き込めるのか。
・造成や地盤改良、外構にどのくらい費用がかかりそうか。

土地の資料だけでは分かりにくいことも多くあります。

地図で見ると良さそうな土地でも、実際には手続きが多かったり、建物以外の費用が大きくかかったりすることがあります。

反対に、先に確認しておくことで、

この土地で進められそうか。どのくらい時間がかかりそうか。どのくらい予算を見ておくべきか。別の土地も検討した方がよいか。

といった判断がしやすくなります。

特に福山市・備後エリアでは、実家の敷地内、農地、市街化調整区域、古家付き土地などのご相談も少なくありません。

土地を選ぶ前に、建てられるかどうかを確認する。これは、あとから慌てないためにも、とても役立ちます。

土地を購入する前、計画を進める前に、建てられる可能性や必要な手続きについてご相談いただけます。

市街化調整区域や農地での家づくりは、専門的な判断や行政との事前相談が必要になります。

「この土地に家は建てられますか？」
「親の農地に家を建てたいのですが、可能ですか？」
「市街化調整区域と書いてある土地を検討しています」
「古家付き土地を買って建て替えたいのですが、大丈夫ですか？」

こうしたご相談は、実際によくありますし、調整区域内での家づくりのお手伝いもしています。

コアハウスでは、市街化調整区域での開発許可や、農地転用、建築計画に関するご相談も承っております。

検討している土地に住宅が建築可能か。どんな確認が必要か。どのくらい時間や費用を見ておいた方がよいか。家づくりを進める前の段階で、整理のお手伝いもしています。

福山市新市町のMORI SPACEでは、築20年を超えた木の家の心地よさを実際にご覧いただきながら、土地のこと、建物のこと、予算のこともご相談いただけます。

郊外の土地や農地での家づくりを考えている方は、土地を購入する前、計画を進める前に一度ご相談ください。

「建てられそうかどうか」
「その土地で、無理なく家づくりができそうか」

まずは、家づくりの入口で確認しておきたい方は、お気軽にご相談くださいね！

土地のことは、早めの確認が役立ちます。

市街化調整区域や農地で家づくりを考える場合は、その土地に家が建てられるかどうかだけでなく、予算のこと、相談先のこと、家づくり全体の進め方もあわせて整理しておくと安心です。

土地の条件を確認したあとに、「では、家づくりは何から考えればいいの？」と感じた方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

［福山市で注文住宅を考え始めた方へ→］

また、気になる土地がある方や、「この土地、家を建てられるのかな？」と個別に確認したいことがある方は、公式LINEからでもお気軽にご相談くださいね。

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実際に、市街化調整区域内で手続きを踏み、農家住宅として許可を受けて建築した住まいです。

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